Lo que cuesta comprar una vivienda es algo que pocas veces se tiene en cuenta de manera global. Aparte de la propia búsqueda del inmueble deseado, las horas invertidas en su búsqueda y el valor de oferta del mismo, como ya comentamos en las preguntas que hace un arquitecto antes de comprar una vivienda, tenemos otros gastos que pocas veces se tienen claros.
Cuando estamos comprando una vivienda hay que prever dos gastos:
- Gastos de compra
- Gastos futuros
El primero es un gasto fijo que hay que pagar para formalizar la compra-venta y el seguro es el gasto anual del impuesto de bienes inmuebles.
La propiedad.
Antes de entrar a explicar estos dos valores hay que analizar que estamos comprando.
Cuando nos venden la vivienda estamos adquiriendo una porción del edificio donde se encuentra incluyendo el suelo. Por lo tanto, adquirimos derechos y deberes sobre una parte del edificio.
- Suelo
- Edificio
Con el suelo estamos comprando las características del barrio en donde estamos realizando la compra. mientras que con la construcción estamos comprando las calidades de la vivienda, su superficie, la altura, etc.
Hay una relación primera edificio-solar, tantos metros cuadrados del edificio le corresponden unos metros cuadrados del solar. Según el plan general de cada municipio la cantidad de superficie a construir difiere según la zona, no es lo mismo una construcción en manzana, que un edificio aislado, que una vivienda unifamiliar. En todos hay una relación m2 de parcela/ m2 de vivienda.
Luego está la relación m2 de vivienda privada / m2 de zonas comunes, y de ahí vendrán los gastos futuros correspondientes al inmueble, en función de la participación en el edificio estos se distribuirán de manera proporcional
Supongamos un solar de 120 m2 y un edificio de 500 m2, olvidémonos del parking y analicemos una vivienda de planta baja más 4 alturas (V según cartografía catastral)
Si en la planta baja están los locales, el zaguan y el patio, tenemos una vivienda por planta.
La edificabilidad según PGOU es la relación m2 suelo/m2 construidos 120/500 = 0,24 m2/m2. Con este valor aprovechamos para averiguar si la edificabilidad es la correcta.
Para obtener la relación m2 vivienda / m2 espacios comunes.
Cada planta tiene 90 m2 vivienda + 10 m2 zaguán (80m2 local + 20m2 zaguán), más patio que son 20 m2. Se corresponden 440m2 vivienda y locales, y 60 m2 de zonas comunes.
A cada vivienda, de 90 m2 le corresponde 16,2 m2 de zonas comunes, por lo que cada propietario le corresponde una superficie construidad de 106,2 m2.
Los gastos
Como ya hemos comentado al principio tendremos dos grupos de gastos, los propios del acto de compra-venta y los gastos futuros relacionados con la vivienda.
Los gastos generados por la tramitación de la compra-venta de la vivienda se dividen en dos grupos:
- tasas
- gestión
Las tasas corresponden a el impuesto de transmisión de patrimonio (ITP) y al impuesto de acto jurídico documentado, que en Valencia actualmente son:
- ITP es el 10% del precio inmueble
- impuesto de acto jurídico es el 1% del precio inmueble
La gestión puede variar ya que depende de los agentes intervinientes, pero son cuatro
- tasación del inmueble / sobre todo si se quiere pedir una hipoteca
- notario / da fe del acto de la compra venta
- registro de la propiedad / inscribir el nuevo propietario en el registro
- gestoría - abogado / ayuda en la gestión
Este último grupo suele corresponder, en su globalidad, al 2% del precio de la vivienda, por lo que los costes finales de la compra venta son entre un 13 - 14 % sobre el valor de la vivienda.
Los gastos futuros, que principalmente es el correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles, que varía en función del municipio. Siempre es sobre el valor de participación sobre la propiedad, que hemos explicado antes. Da igual el estado en que se encuentre la vivienda solo se va a tener en cuenta el valor catastral. Y no hay que olvidar los gastos de consumo de luz, agua y gas y los gastos comunitarios de mantenimiento del edificio.
A tener en cuenta para saber lo que cuesta comprar una vivienda.
La vivienda tiene asociados tres gastos:
- El propio valor de mercado de la vivienda.
- Gastos de gestión de la compra-venta (13-14% del valor de la vivienda)
- Impuesto Bienes Inmuebles y gastos propios, en función de los m2 de vivienda.
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Si tienes más dudas acerca del tema no dudes en ponerte en contacto conmigo,
estaré encantado de atenderte.
Hola Emilio, interesante artículo para aclarar a los compradores todos estos gastos que normalmente se pasan desapercibidos hasta que llega el susto.
Una matización te haría, de los gastos futuros, no creo que el mas importante sea el IBI, sino que mas bién son los gastos de mantenimiento de la vivienda, y de manera muy relevante los gastos energeticos. Lo normal es que esta factura sea bastante mas abultada que el IBI, y es algo que no se suele tener en cuenta. Tanto en obra nueva como en vivienda usada, es relativamente sencillo evaluar el consumo de un edificio, y es importante que un cliente conozca que de todos esos gastos que citas, el único sobre el cual el usuario tiene capacidad de intervenir es este.
Hola Luis.
Ante todo disculpa por no haber respondido tu pregunta con anterioridad.
Estoy de acuerdo contigo en el tema del consumo energético y el mantenimineto de la vivienda, por eso estamos todos dirigiendo el tema a viviendas de consumo casi nulo.
La verdad es que el artículo estaba orientado a costes directos de la propia vivienda no del consumo que depende en gran medida los hábitos de consumo de usuario, aunque también influyen los elementos pasivos de la vivienda (creo que esto da para otro artículo).
Pero si tienes razón al afirmar que el consumo energético es un coste mucho mayor que el propio IBI.
Un saludo